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任泽平年度演讲：2025中国房地产、银发经济两大预测

经理人家具前沿

2024-12-23

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导读：任泽平年度演讲：2025中国房地产、银发经济两大预测

12月20日23:00，任泽平年终秀“点燃希望·再出发——2025中国经济十大预测”圆满收官。

精彩回看路径：“泽平宏观”视频号——直播回放

*以下为任泽平博士在12月20日点燃希望年终秀的演讲精华整理：

尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家好！我是任泽平！

2024年即将过去，展望2025，未来将有哪些新趋势？发生什么大事件？诞生哪些新机遇？让我们一起点燃希望，勇敢出发！

中国房地产预测

迈向后房地产时代，促进市场止跌回稳，调整和分化是未来主要趋势，人口向都市圈城市群集聚

过去几十年，房地产高速增长，对中国经济发展、基础设施建设和住房改善做出了巨大贡献，但是也带来高房价、高债务等一系列问题。最近这四年，在长周期拐点和政策调控叠加下，房地产市场经历了剧烈调整，调整幅度之大、持续时间之长，为过去20多年之最。

当前有观点认为，中国房地产可能会重演日本“失去的三十年”。确实，我们现在面临20世纪90年代日本类似的挑战，比如，人口老龄化少子化，美国贸易摩擦。

但是，当前中国有条件实现房地产软着陆。日本20世纪90年代人均GDP超过三万美元，2023年中国人均GDP刚刚迈过12000美元，未来中国经济还有很大发展空间。从城镇化发展空间看，日本在1990年城镇化率超过77%，城镇化已经基本结束了，没有空间消化当时巨大的房地产泡沫。而中国2023年城镇化率66.2%，还有十几个百分点的城镇化空间，完全有能力消化。而且过去三四年房价泡沫得到了一定消化。所以，未来如果政策得当，中国房地产有条件实现软着陆。

2024年9月，国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，预示着房地产政策的拐点出现，随后一二线城市放松限购、降低首付比、降低利率、降低交易环节税费，10月以来一二线楼市销量回暖。

展望未来，作为国民经济第一大支柱行业，房地产稳，则经济稳。我在十年前提出，“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。下面让我们展望房地产的六大新趋势。

第一大趋势：房地产大开发时代落幕，步入后房地产时代。“房地产长期看人口”，中国20-50岁人口在2013年达到顶峰，主力购房人群的人口长周期拐点已经出现。1978-2023年，中国城镇住房套数从3100万套增加至3.7亿套，套户比从0.8增至1.07，中国住房供给已从短缺走向总体平衡。

需求峰值已过，高增长时代落幕。 2023年我国城镇化率66.2%，未来城镇化还有较大空间，但速度会放缓。这些都标志着中国房地产市场正告别高增长阶段，步入后房地产时代。

第二大趋势：都市圈和城市群时代到来，东北、西北以及低能级城市将面临人口持续流出。根据国际经验，在城市化中后期，人口明显向都市圈和城市群集中。以美国为例，人口从铁锈地带向三大海岸转移。日本的情况类似，特别是在1973年以后，人口从东京、大阪、名古屋的“三极”向东京的“一极”集聚。

中国的都市圈城市群时代正在到来，近年人口向东部沿海地区集聚，东北和西部地区人口流失。未来超过80%的新增城镇人口将分布在都市圈，人口集聚的趋势将重塑中国经济地理的新格局。

第三大趋势：分化是未来房地产市场最大的特征。未来一二线城市随着人口流入还有较大购房需求。但是，东北、西北及非都市圈城市群的低能级城市，住房供给相对过剩，而且随着人口外迁，未来过剩程度将进一步加深。在城市内部，房地产市场也将进一步分化，未来好城市、好地段、好社区的好房子才是核心资产，硬通货。

第四大趋势：改善型需求将取代刚需主导房地产市场，从卖方市场转向买方市场，好品质将成为核心竞争力。我们测算，2024-2030年刚性需求占29%，更新需求占30%，改善性需求占41%，改善性需求将上升为住房市场最大的需求支撑。

住房整体短缺的时代已经过去，消费者对住宅的追求从单纯的“有房住”向“住好房”转变。房子不愁卖的时代一去不返，开发商需要更注重品质、户型、装修、建筑质量、物业服务。

第五大大趋势：放松限购、限贷、限价等限制性措施是大势所趋，住房银行是善政。后房地产时代，供求关系发生重大变化，房地产政策的重点从防过热转向防过冷，未来将逐步放松限制性措施，释放刚需和改善型需求，促进市场止跌回稳。

当前房地产市场有一个突出矛盾，一方面大量库存房子卖不掉，另一方面大量城市低收入家庭、大学毕业生没房子住。我提出住房银行的构想，收储库存商品房用于廉租房。

这样有助于为大学毕业生、农民工、城市低收入群体提供廉租房，改善民生；有助于为保交楼提供资金，防止烂尾楼；有助于打通开发商现金流，救助房企；有助于缓解地方财政压力，帮助化债；还可以化解金融风险，降低银行不良率。一举多得。

今年9月，央行设立3000亿保障性住房再贷款。财政部也允许地方专项债用于土地和商品房收储。未来的关键是资金利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。

长期来看，房地产新模式的关键是城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举，实现房地产市场供求平衡和健康发展。

第六大趋势：土地财政难以为继，向税收财政和股权财政转型是必由之路。过去几十年，在房地产市场快速增长的时期，土地财政对于补充地方财力、推动经济增长、完善城市基础设施建设等发挥了积极作用。

但是，在后房地产时代，土地出让收入下降是大势所趋，2023年地方国有土地使用权出让收入5.8万亿，比2021年峰值下滑31.8%，土地财政亟需转型。目前，已有部分地方政府展现出超前的意识，努力摆脱对房地产的依赖，打造具有地方特色的产业集群。例如，安徽合肥是有名的风投之城；江苏常州大力推进“新能源之都”建设。

后房地产时代，行业发展模式从“高负债、高杠杆、高周转”转型“高质量、高科技、高能级”，抓住改善型需求、养老地产的新机遇。穿越周期，剩者为王。

银发经济预测

应对老龄化少子化，抓住银发经济机遇，提振生育率，重视儿童早期发展。

中国人口的主要趋势是：老龄化、少子化、不婚化，与之相对应的是银发经济、提振生育率、单身经济。

我们先来看老龄化。中国的婴儿潮是1962-1976年，这一大批婴儿潮人口正在加快步入老龄化，中国老龄化规模大、速度快。2023年65岁及以上老年人口占比为15.4%，根据测算，2060年占比将达到35%。

这既是庞大的人口，也是庞大的市场，银发经济正迎来快速增长。你印象中的老年人可能都是勤俭节约一辈子，不舍得花钱。这可能是很大的误解。

中国40后、50后是站起来的一代，60后、70后是富起来的一代，80后、90后是强起来的一代。

60后、70后受益于改革开放，财富有积累，普遍受过教育，自我意识觉醒。他们会用智能手机，会网上支付，会自己定酒店，懂得享受生活。随着大健康产业的发展，长寿时代来临，他们可能会健康工作到70岁，也可能会潇洒的周游世界，充满活力，你也可以叫他们“银发青年”。

其实，我在这里想先问大家一个问题：“你想活出怎样的人生？” 为什么问这个问题呢？

日本学者大前研一在两本书《低欲望社会》和《银发经济》中反复提到一个问题，就是日本人的金钱观储蓄观，日本老人基本都是带着大笔财富离世，生前却活得压抑，无趣，孤独，低欲望。而反观美国人却非常会享受生活，在温暖地带度假养老，全世界旅行，生活丰富多彩，储蓄率很低。

其实，人生是一趟旅程，每个人都有权力让自己的人生之旅丰富多彩。人生很短暂，多做有益的事。诸位，我们要想明白一件事，不留遗憾的享受美好人生，才是生命的意义。

大家想不想长命百岁？今年10月，泽平宏观商学到广西看了一家很有意思的企业——爱生生命。这里汇聚了先进的长寿科技。在爱生生命，创始人邝中博士跟我们分享了如何用科技手段解密长寿，让长寿变得“可参考、可复制”。

迄今为止全国共有110个长寿之乡，广西占42个，这片土地蕴含着全球稀缺的长寿资源。爱生生命依托这些资源，建立了全球最大的长寿资源数据库和长寿人源菌株库，发表了关于百岁老人肠道菌群的创新性研究成果。

他们研发的长寿科技产品，例如干预代谢障碍、改善氧化损伤的创新产品，正在帮助更多人实现健康长寿的梦想。目前，他们已经实现通过评估肠道菌群分布和标记物，为用户提供疾病早筛和个性化健康服务。

还有他们的降尿酸、改善睡眠、解酒护肝等产品，为亚健康人群解决实际问题，为慢病管理提供有效的解决方案。在长寿科技领域，爱生生命实现了从理论基础到产业转化，从实验室到生产基地的全产业链建设，搭建了一座通往生命健康长寿的桥梁。希望大家健康长寿，返老还童。

2023年，中国60岁以上人口近3亿人，65岁以上人口2.2亿，全球每4个老年人就有1个中国人。根据育娲人口研究智库《中国人口预测报告》“中方案”，到2033年左右，我国60岁以上人口将突破4亿，65岁以上人口2.9亿。

未来银发经济的机会主要在六大领域：

1）“衣”：养老服饰。舒适便捷和功能性是中老年服装设计关键，中国风、丝绸锦缎、民族服装更受中老年青睐。

2）“食”：老年食品、保健品。根据欧睿数据，2023年中国保健品行业市场规模3900亿元，预计到2028年市场规模将达到5000亿元。中老年人更偏好钙片、奶粉、维生素和叶黄素等产品。

3）“住”：居家、社区、机构养老服务，养老地产。

4）“行”：银发旅游。中老年人群对历史文化浓厚、自然景观优美的景点兴趣更高。

5）“医”：医疗美容、医疗器械。可以保持青春的抗衰产品将大受欢迎，眼科、心血管、骨科、口腔，医疗器械迎来快速增长。

6）“金”：养老金融。老年人投资偏谨慎，保险类产品更受青睐。希望未来，“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”。

我们再来看少子化。2022年我国总和生育率跌破1.1，2023年只有1左右。

中国生育率在全球主要国家中倒数第二，而且比欧美发达国家低50%以上。我们来看看其他国家的生育率，2023年法国1.7、美国1.6、巴西1.6、英国1.6、德国1.4、日本1.2、韩国0.7，中国只有1左右。

为什么中国生育率全球倒数？我和梁建章、黄文政、何亚福、吕俊几位老师发起成立了育娲人口，致力于独立的人口研究和建言。2024年育娲人口发布《中国生育成本报告》，根据测算，全国家庭0-17岁孩子的养育成本平均为53.8万元。

我们将养育成本进行国际比较：把一个孩子抚养到刚年满18岁所花的成本相对于人均GDP的倍数，澳大利亚是2.1倍，法国是2.2倍，瑞典是2.9倍，德国是3.6倍，美国是4.1倍，日本是4.3倍，中国是6.3倍，几乎是全球最高的。

生育养育孩子，除了要付出直接的财务成本以外，还需要付出大量的时间成本和机会成本。时间成本包括休产假、看护孩子和接送孩子、辅导孩子做作业、增加的家务时间。机会成本包括生育养育孩子会影响女性的收入报酬、职业晋升、父母双方的闲暇娱乐。

由于生育成本过高、女性难以兼顾家庭和工作，中国人的平均生育意愿（理想子女数）也几乎是世界最低的。生育养育成本过高是影响育龄家庭生育意愿的最重要因素。

许多发达国家的政府一般会拿出GDP的1%-3%来提供现金补贴、税收优惠等家庭福利，补贴力度大的国家，生育率一般也更高。比如根据OECD数据，北欧国家家庭福利支出占比2%以上，普遍高于南欧和东亚国家，生育率也相对较高，2021年生育率北欧1.58、南欧1.33、东亚1.17。

面对少子化，全国层面需要出台减轻育龄家庭生育成本的政策，包括现金和税收补贴、购房补贴、增建托儿所、提供男女平等的育产假、保障女性的公平就业权利、允许辅助生育技术、高考和学制改革等。

在这里，中国留守儿童问题值得引起特别重视。大家知道，儿童是国家的未来、民族的希望。儿童早期发展对人的一生都很重要。

目前，我国有近4成儿童不与父母双方共同居住，“原生家庭”支持弱化、社会关注支持不足，农村“留守儿童”更易产生心理健康问题。2020年，63.6%的儿童与父母双方一起居住，19.6%的儿童与父母中的一方一起居住，16.8%的儿童不与父母一起居住，合计有36.4%的儿童不能与父母双方共同居住，其中超8成是受人口流动的影响。中国不仅面临老龄化少子化，而且面临大量留守儿童问题。联合国儿童基金会数据显示，中国有至少3000万的17岁以下儿童面临情绪或行为问题。

所以，未来不仅需要提振生育水平，还需要重视儿童尤其留守儿童的早期发展，推动户籍制度改革和公共服务均等化。

如果通过这次年度演讲，能够让社会各界更加重视中国的人口问题。重视降低生育养育成本的重要性，关爱留守儿童，推动社会进步，那么这次年度演讲也会特别有意义！为不能发声的人发声，让这个世界更温暖！

女士们，先生们！今天我们一起展望了2025年的中国经济。我希望今天的演讲，对于你看清时代的趋势、把握未来的机遇有帮助。跟当下有的悲观观点不同，我是一个长期乐观主义者。

朋友们，相信我，悲观毫无意义，当你凝视深渊的时候，深渊也在凝视你。不要因为时代变得混沌了，就把自己也变得愚昧了。多向内求，少向外求。

文章来源：【经理人家具前沿】公众号

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