导读
9月29日晚，对房地产市场来说，是一个振奋之夜，住房城乡建设部发布了当日部党组会议最新要求，深刻领会、深入贯彻党中央关于促进房地产市场止跌回稳的重要部署，指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效，要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。
随后，央行连发多项重磅文件，涉及存量房贷利率调整，房贷首付比调整等。
存量房贷利率下调。这一政策的实施预计将对广大购房者、房地产市场以及整个经济环境产生深远影响。
在全球经济不确定性增加的背景下，国内经济增长面临下行压力。为了稳定经济，促进消费，降低家庭财务负担，央行决定采取行动，降低存量房贷利率。这一政策的出台，是对当前经济形势的积极回应，旨在通过减轻家庭负担，刺激消费，进而推动经济增长。
根据央行的公告，存量房贷利率将降低至新发放贷款利率附近，预计平均降幅0.5个百分点。这一政策预计将惠及约5000万户家庭，影响约1.5亿人口。对于这些家庭来说，存量房贷利率的平均降幅预计在0.5个百分点左右，这意味着每年可以为这些家庭减少大约1500亿元的利息支出。具体到个人，如果以100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式为例，月供可以减少约300元，30年累计可减少利息支出约10万元。这不仅减轻了购房者的负担，也提高了他们的消费能力，有助于提振内需。对于不同收入水平的购房者，影响也有所不同：
? 低收入购房者：对于低收入群体，房价收入比通常较高，他们往往需要承担更大的贷款压力。存量房贷利率的下调将直接减轻他们的月供负担，使得原本就紧张的家庭预算得到一定缓解。根据中国房地产业协会官方网站的数据，低收入群体的房价收入比远高于合理区间，因此，即使是小幅度的利率下调，对他们来说也是显著的财务缓解。
? 中等收入购房者：中等收入家庭通常有一定的储蓄和稳定的收入，但房贷支出仍是其家庭预算中的重要部分。利率下调意味着他们每月可以节省一部分还款金额，这将增加他们的可支配收入，可能会用于其他消费或储蓄，从而提高生活质量。
? 高收入购房者：对于高收入家庭，房贷利率的下调虽然也会减少他们的月供，但由于他们的收入较高，这种影响相对较小。然而，对于这部分人群来说，利率下调可能会进一步激发他们的投资意愿，可能会考虑购买第二套房产或进行其他投资。
? 改善型购房者：对于计划改善居住条件的购房者，二套房贷利率的下调和首付比例的降低将降低他们的入市门槛，使得换房或购买更大户型的房产变得更加可行。这可能会刺激二手房市场和改善型住房需求的增加。
对整体的房地产市场而言，此次政策调整有助于稳定房地产市场。通过降低首付比例和房贷利率，可以刺激购房者的入市意愿，尤其是对于改善型需求和二套房购买者来说，政策的利好将更加明显。这有助于激活房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
对银行方面，虽然存量房贷利率的下调会减少银行的利息收入，但同时也减少了客户的提前还款，有助于银行稳定资产规模。此外，央行的降准操作也为银行提供了更多的流动性，有助于缓解银行的资金成本压力。
从宏观经济角度来看，存量房贷利率的下调有助于释放居民消费潜力，促进经济增长。家庭负担的减轻将提高居民的消费信心和消费能力，从而对经济增长产生积极的推动作用。
具体存量房贷利率怎么降？何时降？
根据昨日晚间中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。综合公告及倡议信息看，2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近。批量调整后，2024年11月1日起，满足一定条件的商业性个人住房贷款借贷双方可协商调整加点幅度及重新定价周期。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。存量房贷利率下调，有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿，也有助于稳定购房者预期，提振信心。
根据《倡议》，批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
降低幅度方面，对LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房利率加点下限（如北京、上海、深圳）。
《倡议》强调，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。多家银行也对财联社记者表示，将于10月12日前发布操作细则，并在10月31日之前实施统一批量调整。
除了降低存量房贷利率的内容外，中国人民银行随后发布下调首套房、二套房贷利率，上海发布调整住房限购政策。
9月29日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》。《通知》自2024年10月1日起施行。《通知》明确，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进职住平衡、服务安居，进一步调整优化住房限购政策。
一是缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。二是提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。三是在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。
《通知》提出，按照因城施策原则，优化个人住房贷款的有关政策。一是落实国家关于降低存量房贷利率政策。引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。二是降低房贷首付比例。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。
《通知》要求，为降低住房交易税收成本，支持居民多样化改善性住房需求，一是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；二是按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
这都是快速落实9月26日中央政治局会议对房地产市场调控政策部署的“一盘棋”行动。对于各个城市来说，要坚决贯彻落实住房城乡建设部因城施策、用好调控自主权的工具，要进一步处理好政府和市场的关系。
在“放得活”基础之上，也要认识到，市场不是万能的，也会有失灵的时候，这就更加需要发挥有为政府的作用，“管得住”那些市场暂时管不了或管不好的事情，做好“放管服”。“放”与“管”与“服”殊途同归，都是为了畅通循环、激发活力，关键要推动三者形成有机统一、相互补充、相互协调、相互促进的格局。惟有作为，才能全力促进房地产市场止跌回稳，才能为完成全年经济社会发展目标任务作出贡献。
文章来源：【经理人家具前沿】公众号
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